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Preguntas frecuentes

Expacios GI cuenta con una base de datos de información muy importante que debe de tomar en cuenta antes, durante y despues del proceso de compra venta.
Revise las preguntas que más frecuentemente nos hacen nuestros clientes y amigos y si tiene cualquier duda por favor contáctenos y con gusto lo asesoraremos.
En Expacios GI estamos para servirle

Apoyos Legales Externos

¿Cuál es la labor del Notario Público?

En la mayoría de las transacciones relacionadas con bienes inmuebles, es importante que esté presente la imagen oficial del Notario Público, quien dará fe y legalidad de la operación que se está realizando.

La función que desempeña el Notario ante cualquier transacción inmobiliaria es protagónica, su carácter federal avala fehacientemente cada movimiento en la escrituración, pago de impuestos, etcétera en la compra-venta de inmuebles.

¿Cuál es el proceso inmediato despues de la escrituración?

Una vez resuelto el proceso de escrituración, el Notario debe tramitar y entregar lo que sigue al comprador:
* Escrito que avala el Segundo Aviso Preventivo al Registro Público de la Propiedad.
* Pago del Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI).
* Pago del ISR (Impuesto Sobre la Renta) e IVA, en su caso.
* Expedición de testimonios y su ingreso al Registro Público para la inscripción.

¿Cuáles son los Trámites a Seguir antes de firmar la escrituración?

Los trámites a seguir, previa firma de la escrituración, corresponden en primer lugar al vendedor, quien proporcionará la documentación necesaria para que el Notario obtenga los siguientes documentos:
* Certificado de libertad de gravamen en el Registro Público de la Propiedad.
* Informe de adeudos de predial en la Tesorería del Distrito Federal o estado correspondiente.
* Informe de adeudos de agua en el Sistema de Aguas local.
* Avalúo de perito autorizado.
* Constancia de zonificación en la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi).

Además debe presentar:
* Si el vendedor es persona física: datos generales (nombre, lugar y fecha de nacimiento ocupación, domicilio, estado civil, Curp, cédula fiscal, etcétera).
* Si el vendedor es persona moral: escritura pública en que consten las facultades del apoderado (incluyendo de dominio) y los datos generales e identificación del representante.
* Si el vendedor es extranjero deberá exhibir su forma migratoria, identificación oficial con fotografía, acta de matrimonio, boletas de predial y agua de cinco años.
* Si es un departamento en condominio: reglamento del lugar, constancia de no adeudo por concepto de mantenimiento, señalización del destino del inmueble (habitacional, local comercial, etcétera).
* En caso de ser nueva edificación: Licencia de Construcción, aviso de terminación de obra, alineamiento y número oficial.

Por su parte, el comprador deberá proporcionar los siguientes datos:
* Si es persona física: datos generales (nombre, lugar y fecha de nacimiento ocupación, domicilio, estado civil, Curp, cédula fiscal, etcétera).
* Si es persona moral: escritura pública en que consten las facultades del apoderado y datos generales e identificación del representante.
* Si el comprador es extranjero debe proporcionar su forma migratoria e identificación oficial con fotografía.

¿Cuál es el rol del Notario en el pago de impuestos?

Ahora bien, en cuanto a los gravámenes fiscales cabe aclarar que tanto el IVA como el ISR son cubiertos por el vendedor, quien a su vez responde a ciertos condicionantes. En el caso de las personas físicas (dadas de alta en la SHCP bajo este concepto y con actividad empresarial), el Notario no retiene dichos adeudos, sino que son pagados por el vendedor directamente en la Secretaría de Recaudación Fiscal. Para las personas morales, el procedimiento es distinto, pues aquí el Notario sí está obligado a retener al menos el 10% por aplicación de cada concepto, dejando en manos de la compañía el resto.

Por otro lado, corresponde al comprador cubrir el total del impuesto relacionado con la adquisición del inmueble (ISABI), cuyo porcentaje, que va del 5 al 6% aproximadamente, se taza a partir del valor total del bien adquirido.

Asimismo, otra recomendación es considerar – ya cubiertos todos los gastos por concepto de escrituración, impuestos y honorarios notariales- que al momento de adquirir un bien inmueble (casa, condominio, local comercial, etc.) debemos prevenirnos con un gasto extra y aproximado al 8% del total del costo de compra. De esta manera lograremos formalizar por vía legal nuestra nueva adquisición, de otra forma el lugar simplemente no nos pertenece

Venta de Inmuebles Impuestos

¿Que Impuestos afectan la venta de mi casa?

Cabe destacar que el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles grava toda clase de adquisiciones como son: la compraventa, la donación, la adjudicación por herencia y en general, todo acto por el que se adquiera la propiedad.

Contáctanos y con gusto te asesoramos como tu especialista inmobiliario, y te explicaremos las consecuencias jurídicas y fiscales de tu operación antes de firmar cualquier contrato.

¿Cómo afecta el Impuesto sobre la Renta?

Impuesto sobre la renta
También afecta en materia de transmisión inmobiliaria el llamado impuesto sobre la renta por adquisición de bienes inmuebles, que es distinto al impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles que comentamos, ya que este grava el ingreso por la adquisición de bienes inmuebles tales como la donación, solo en casos especiales cuando el donante o transmisor, enajena o dona su inmueble a personas extrañas a él o a familiares que no son sus parientes consanguíneos en línea recta ascendente o descendente o a su cónyuge.

contáctanos y con gusto te asesoramos como tu especialista inmobiliario, y te explicaremos las consecuencias jurídicas y fiscales de tu operación antes de firmar cualquier contrato.

¿Que pasa si el avalúo de mi casa rebasa en su valor comercual mas de un 10% pactado por las partes?

Si el avalúo practicado al inmueble en una compraventa rebasa en su valor comercial más de un 10% el precio pactado por las partes, entonces el comprador además de pagar el impuesto de adquisición sobre bienes inmuebles, paga el impuesto sobre la renta por adquisición de bienes a la tasa del 20%, aplicable al total de la diferencia de lo que resulto valuado el inmueble.

Lo anterior se causa en razón de que el comprador esta adquiriendo un inmueble que según el avalúo vale más de lo que pago por él, por lo que dicha diferencia se le considera ingreso a su patrimonio y consecuentemente se paga por dicha diferencia o ingreso, el citado impuesto.

contáctanos y con gusto te asesoramos como tu especialista inmobiliario, y te explicaremos las consecuencias jurídicas y fiscales de tu operación antes de firmar cualquier contrato.

¿Que pasa en caso de Herencias?

En materia hereditaria en donde no existe por su naturaleza precio de operación, el valor determinante para el pago del impuesto también denominado de adquisición de bienes inmuebles, es el valor comercial que resulta del avalúo practicado al inmueble por un perito autorizado.

contáctanos y con gusto te asesoramos como tu especialista inmobiliario, y te explicaremos las consecuencias jurídicas y fiscales de tu operación antes de firmar cualquier contrato.

¿Que aplica en caso de Permutas?

En materia de permutas, es decir de cambiar o permutar un inmueble por otro, se causa el impuesto de adquisición de bienes inmuebles para cada permutante ya que la ley las contempla como una doble adquisición, pero en la inteligencia de aquel que recibe un inmueble con un valor comercial de un 10% más alto que el que dio en permuta, paga por el total de la diferencia del valor del inmueble, el cual recibe el impuesto sobre la renta por adquisición de inmuebles a la tasa del 20% del total de dicha diferencia, esto, por la demasía del mismo. Por otra parte, si los dos inmuebles se cotizan igual no se causa dicho impuesto, o bien si el permutante que salió beneficiado con el inmueble que recibió a cambio y que fue más costoso compensa la diferencia resultante a su permutante.

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¿CUALES SON LOS IMPUESTOS POR TRANSMITIR UNA PROPIEDAD?

Lo anterior es importante tenerlo en cuenta, ya que se vuelve indispensable si consideramos que en muchos casos particularmente en una compraventa, el vendedor desea siempre recibir el total del precio convenido sin ninguna retención de impuestos y el que compra, pagar el impuesto que le afecta lo mas bajo posible.

Contáctanos como tu especialista inmobiliario, y con gusto te explicaremos las consecuencias jurídicas y fiscales de tu operación antes de firmar cualquier contrato.

¿Hay Forma de Exentar Impuestos?

Hay que destacar que el vendedor puede exentar este impuesto si esta en el supuesto de que el inmueble que enajena es una casa habitación, entiéndase, casa, departamento, vivienda y por otra parte, demuestra que habitó en dicho bien, en los últimos 2 años anteriores a la enajenación que pretende realizar y lo acredita con recibos de pago de servicios por concepto ya sea de energía eléctrica, o de servicio telefónico, o de servicio por consumo de gas, o con estados de cuenta expedidos por casas comerciales o bancarias que estén a tu nombre o bien el de taus hijos, padres o cónyuge.

Por lo anterior, te sugerimos que conserves todos tus comprobantes de pago por estos servicios ya que en su momento, pueden ser de gran utilidad. Desde luego, hay que tener presente que año con año las disposiciones en materia fiscal sufren transformaciones. Así las cosas, te recomendamos que antes de firmar cualquier contrato privado de compraventa por el cual va a recibir anticipo por la venta de tu inmueble, acudas con un profesional inmobiliario, un abogado especialista, un notario o un corredor, para que te indique en su caso, cuánto
te corresponde pagar o cuánto en su oportunidad, se te retendrá al momento de la firma de la escritura respectiva y de esta manera, evitar sorpresas desagradables al momento de firmar la misma.

Ahora bien, si el inmueble que vendes se conforma parte por casa y parte comercio, entonces puedes exentar el impuesto sobre la renta con la exhibición de la documentación arriba mencionada, pero solo respecto de aquellas construcciones destinadas a casa habitación. Las que están destinadas a comercio, indiscutiblemente pagarán el citado impuesto sobre la renta por enajenación de inmuebles. En este caso el comprador está obligado a pagar el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles, al cual se le adiciona el impuesto al valor agregado sí adquiere un inmueble destinado en sus construcciones a fines comerciales. Lo importante es que sí dicho inmueble se conforma en una parte por casa y en parte por comercio, entonces, al valor de las construcciones no destinadas a casa habitación se les causará el Impuesto al Valor Agregado.

Contáctanos como tu especialista inmobiliario, y con gusto te explicaremos las consecuencias jurídicas y fiscales de tu operación antes de firmar cualquier contrato.

¿Que es lo que Graba el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles?

Cabe destacar que el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles grava toda clase de adquisiciones como son: la compraventa, la donación, la adjudicación por herencia y en general, todo acto por el que se adquiera la propiedad.

Impuesto sobre la renta
También afecta en materia de transmisión inmobiliaria el llamado impuesto sobre la renta por adquisición de bienes inmuebles, que es distinto al impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles que comentamos, ya que este grava el ingreso por la adquisición de bienes inmuebles tales como la donación, solo en casos especiales cuando el donante o transmisor, enajena o dona su inmueble a personas extrañas a él o a familiares que no son sus parientes consanguíneos en línea recta ascendente o descendente o a su cónyuge.

Si el avalúo practicado al inmueble en una compraventa rebasa en su valor comercial más de un 10% el precio pactado por las partes, entonces el comprador además de pagar el impuesto de adquisición sobre bienes inmuebles, paga el impuesto sobre la renta por adquisición de bienes a la tasa del 20%, aplicable al total de la diferencia de lo que resulto valuado el inmueble.

Lo anterior se causa en razón de que el comprador esta adquiriendo un inmueble que según el avalúo vale más de lo que pago por él, por lo que dicha diferencia se le considera ingreso a su patrimonio y consecuentemente se paga por dicha diferencia o ingreso, el citado impuesto.

En materia hereditaria en donde no existe por su naturaleza precio de operación, el valor determinante para el pago del impuesto también denominado de adquisición de bienes inmuebles, es el valor comercial que resulta del avalúo practicado al inmueble por un perito autorizado.

En materia de permutas, es decir de cambiar o permutar un inmueble por otro, se causa el impuesto de adquisición de bienes inmuebles para cada permutante ya que la ley las contempla como una doble adquisición, pero en la inteligencia de aquel que recibe un inmueble con un valor comercial de un 10% más alto que el que dio en permuta, paga por el total de la diferencia del valor del inmueble, el cual recibe el impuesto sobre la renta por adquisición de inmuebles a la tasa del 20% del total de dicha diferencia, esto, por la demasía del mismo. Por otra parte, si los dos inmuebles se cotizan igual no se causa dicho impuesto, o bien si el permutante que salió beneficiado con el inmueble que recibió a cambio y que fue más costoso compensa la diferencia resultante a su permutante.

Contáctanos como tu especialista inmobiliario, qy con gusto te explicaremos las consecuencias jurídicas y fiscales de tu operación antes de firmar cualquier contrato.

¿DEBERE IMPUESTOS AL VENDER MI CASA?

Cualquier ganancia sobre estos límites está sujeta al impuesto sobre ganancias de capital (capital gains tax).
Este beneficio puede usarse cada 24 meses, pero hay que cumplir con ciertos requisitos para evitar el impuesto.
El requisito más importante para tener derecho a una exclusión impositiva es haber vivido en la casa por lo menos dos años de los cinco años previos a la venta.

Los dos años se pueden medir de forma continua o un total de 730 días. Ausencias cortas como unas vacaciones, cuentan como tiempo vivido en la residencia.

Si un matrimonio desea obtener la exclusión por 500.000 dólares y entregan una declaración de impuestos conjunta, ambos deben satisfacer el requisito de estancia de dos años, aunque solamente es necesario que uno de los dos tenga el nombre en el documento de propiedad.
Si los dueños no están casados, cada uno tiene derecho a la exclusión por 250.000 dólares y cada uno debe aparecer en el documento de propiedad, además de satisfacer el requisito de dos años de estancia.
Se puede obtener una exclusión parcial si se ha vivido menos de dos años en la casa antes de venderla, si la razón por la venta se debe a un traslado de empleo, problemas de salud, divorcio o separación, la muerte de un propietario o de un familiar que vive en la casa del mismo, despidos, subempleo o daño de terrorismo, entre otras cosas. Un asesor de impuestos te podrá dar más detalles sobre las nuevas regulaciones de exclusión parcial. También puedes consultar la publicación número 523 del IRS.

La ley hoy en día es muy beneficiosa para los vendedores, y ha evolucionando mucho desde 1997, cuando fue aprobada. Antes de la ley de 1997, era necesario comprar una casa más cara para evitar pagar impuestos sobre ganancias. Existía una excepción para las personas mayores de 55 años, quienes tenían derecho de realizar una ganancia máxima y única de 125.000 dólares.
Desgraciadamente, no hubo cambio en la ley con respecto a una pérdida capital. Si vendes tu casa y pierdes dinero, no puedes deducir la pérdida. Por suerte, el boom inmobiliario ha levantado los precios extensamente en los últimos años, reduciendo el chance de que pierdas dinero.

¿Cómo se calcula la base del costo?

Las ganancias de capital se refieren a ganancias sobre el costo de la propiedad, además de cualquier ajuste sustancial a su valor. Es decir, no necesariamente se mide la ganancia estrictamente según el precio de compra.

Puedes incluir como parte de tu base de costo (“cost basis”) los gastos para venderla, como la comisión al agente de bienes raíces, y los gastos por preparar la propiedad para la venta, tal como pintura nueva o focos nuevos, por ejemplo.
También se incluye el gasto de las mejoras permanentes hechas a la vivienda. Quizá hayas añadido una habitación o un cuarto de baño nuevo. Esto aumenta el valor de la casa, pero como fue un gasto, no se incluye como ganancia.

Si has vivido en una casa muchos años y la has mejorado o ampliado mucho, su valor puede ser bastante alto, pero su precio de adquisición muy bajo. Digamos que compraste una casa hace 20 años en 50.000 dólares y ahora vale 400.000. En principio, tendrás que pagar impuesto sobre 100.000 dólares si eres soltero, pero si puedes probar que has hecho mejoras significativas, reduces o incluso eliminas el impuesto.

Las reparaciones no cuentan para el ajuste de costo de base, porque solamente devuelven la vivienda a su estado normal operativo. Es decir, si se rompe el calentador de agua y lo arreglas, eso no constituye una mejora. Sin embargo, si lo reemplazas por uno nuevo más grande y eficiente, eso se podría considerar como mejora.